El primer mes de alquiler suele ser uno de los más costosos de pagar, ya que no solo se paga la renta al propietario, sino que, además, existen otros pagos a los que debe hacerse frente. Uno de ellos es la fianza, esa cantidad que se abona al casero con el objetivo de garantizar que el inquilino cumple con las obligaciones estipuladas en el contrato, como, por ejemplo, mantener la vivienda en buen estado. SI todo ha ido bien y no han surgido problemas, en principio, el inquilino tiene el derecho de recuperar este dinero en el momento de dejar la vivienda y, por lo tanto, el arrendador la obligación de devolverlo.

¿Qué es la fianza? ¿Cuál es su función?

La fianza se regula, fundamentalmente,  en el Artículo 36.1 de la  Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

En el artículo 36.1, se señala como obligatoria la prestación de una fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda como, por ejemplo, locales comerciales u oficinas.

¿Se puede pactar una cantidad superior a la establecida por ley?

SÍ. Aunque esta cantidad adicional no es considerada, estrictamente hablando, como fianza, sino que tendrá que recogerse en el contrato bajo otro concepto. En concreto, bajo el concepto de ‘garantía adicional’, la cual no podrá exceder de una cantidad igual a dos mensualidades de renta.

La devolución de la fianza: una obligación para el arrendador

Si el pago de la fianza es una obligación para el inquilino, la devolución de la misma cuando finaliza el contrato de alquiler es una obligación para el arrendador. En una situación normal, en la que el uso de la vivienda ha sido el adecuado y no se han contravenido los términos del contrato, ni se han producido daños atribuibles al inquilino, este tiene el derecho de recuperar ese dinero.

¿Puede el arrendador retener la fianza?

Depende de si se han cumplido o no las obligaciones contractuales.

De tal forma, podemos señalar tres escenarios generales en los que la obligación de restituir la fianza decae total o parcialmente, según el caso concreto:

  • 1.- Cuando el inquilino no ha cumplido con la obligación del pago de las cuotas o mensualidades acordadas por el alquiler del inmueble o existe alguna deuda.

2.- Cuando se observa algún desperfecto en el mobiliario o electrodomésticos atribuibles directa o indirectamente al inquilino o cuando excedan el normal deterioro que corresponde al uso. Un caso típico de no devolución es el de pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda y que no hayan sido acometidas por el inquilino (que es quien legalmente está obligado a acometerlas según el Art. 21.4 de la L.A.U) El arrendador podría esperar a ver a qué cuantía ascienden para deducir ésta de la fianza a devolver.

  • 3.- Cuando la vivienda no se entrega en buenas condiciones de limpieza. En este supuesto el dinero de la fianza se empleará a este fin, pero se deberá devolver, en su caso, la cantidad que sobre.

Si existe desacuerdo entre las partes sobre la existencia de daños y a quién corresponde la reparación, y el arrendador no restituye la fianza, el inquilino puede solicitarlo a través de un burofax, de forma que quede constancia de la reclamación de una reclamación extraprocesal. Si, a pesar de ello, el arrendador mantiene su postura, el inquilino está en su derecho de reclamar, pudiendo llevar al casero a los tribunales.

¿Cuándo se debe hacer efectiva la devolución?

Sin embargo, en la norma no existe una previsión sobre en qué momento debe procederse a esta devolución, lo que puede suponer un cierto grado de incertidumbre. Por ello, es aconsejable que en el contrato se haga mención expresa a cuándo debe hacerse efectiva, lo cual deberá ser llevado a la práctica de mutuo acuerdo por las partes.

Si el contrato no delimita este aspecto, una disposición en la LAU que puede servir de guía es que en el caso de que el arrendador tarde más de 30 días en devolver la fianza desde la finalización del contrato deberá abonar los correspondientes intereses legales. Por ello, parece razonable interpretar que de forma indirecta, y de acuerdo con algunas sentencias, la LAU establece que el reintegro de esta cantidad al arrendador debe realizarse en un plazo máximo de un mes, aunque este es un asunto sobre el que no existe un consenso general

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