El alquiler con opción a compra consiste en un contrato de arrendamiento en el que se introduce una cláusula de opción de compra que faculta exclusivamente al inquilino a comprar la vivienda. Se trata de un derecho (no una obligación) a comprar en el plazo establecido y por un precio convenido con el propietario del inmueble.

Es clausula introduce, por tanto, un derecho, para el inquilino, y unas obligaciones para el arrendador : 1.- obligación de no transmitir el inmueble arrendado y 2.- obligacíon de mantener la oferta de venta durante el plazo acordado, que puede ser todo o parte de la duración del contrato de alquiler.

¿Qué obtiene el arrendador a cambio de esas obligaciones?.

Puede pactarse que el arrendatario-optante pague una cantidad (prima) por la concesión del derecho de opción. Importe que perderá si finalmente no lo ejerce.

También es común que se establezca en el contrato que las rentas del alquiler satisfechas hasta el ejercicio de la opción a compra se descuenten del precio de compra.

¿En qué plazo puedo ejercitar este derecho?
Dependerá de lo pactado por las partes puesto que podrán extenderlo ó no durante toda la vigencia del alquiler, pero en ningún caso se prolongará una vez extinguido el alquiler.

Las ventajas para el inquilino del alquiler con opción a compra

Una de las principales ventajas para el inquilino es disfrutar de la vivienda antes de comprarla y, así, ver si cubre las expectativas. En caso de que no le interese al arrendatario, siempre puede dejar transcurrir el plazo sin ejercitar la compra, pero mientras tanto puede apurar el plazo máximo de cinco años de alquiler.

Además, durante el plazo que se le conceda para ejercitar la opción, el futuro comprador tiene tiempo suficiente para buscar financiación hipotecaria, en caso de necesitarla.

Otro beneficio para el inquilino es que el precio de la futura compraventa de la vivienda queda de antemano fijado, así que si los precios suben en un plazo de cinco años, el futuro comprador no verá incrementado el precio de compra. Pero si el precio de la vivienda baja, podrá renunciar a ejercer la opción de compra si considera excesivo el precio pactado. “El propietario, por su parte, atraerá con la opción de compra a potenciales interesados que de otra manera habrían descartado adquirir una vivienda”.

Las desventajas para el propietario del alquiler con opción a compra.

Este tipo de contratos no le asegura la venta. Si su prioridad es venderla con este contrato no tiene garantías de que acabará haciéndolo.

Posible recuperación de la vivienda tras el alquiler en un estado más deficiente al que se entregó.

Tener que mantener la oferta de venta durante el plazo acordado puede ser un hándicap, porque el propietario verá reducidas sus posibilidades de venta a otros posibles interesados.

Si la prioridad del propietario es vender, ojo con los plazos ¡ Aunque conceda una opción a ejercer en los dos primeros años del contrato éste tiene una duración mínima de 5 años de forma que el arrendatario podrá continuar en la vivienda tres años más.

La tributación del alquiler con opción a compra no es favorable.

Se trata de una operación que tributa por el alquiler y por la compra:

Impuestos por el alquiler

En caso de que se alquile una vivienda, el obligado al pago es el inquilino que deberá tributar en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el importe se calcula aplicando al alquiler pactado una tarifa prevista en la Ley. En caso de que se arriende una oficina o un local de negocio, el alquiler estará sujeto al IVA.

El arrendador, por su parte, tributará en el IRPF (rendimientos del capital inmobiliario o de actividad económica) por las rentas de alquiler que perciba.

Impuestos por la opción de compra

Esta operación queda sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que deberá abonar el inquilino-optante. La base para el cálculo del impuesto será el importe pagado por la concesión del derecho de opción (prima), o el 5% del precio venta si la prima satisfecha fuese inferior. De transmitirse finalmente el piso, tras ejercitar la opción de compra, el adquirente volverá a pagar el Impuesto de Transmisiones sobre la totalidad del precio.

En caso de que se trata de una vivienda nueva, el derecho de opción y la posterior venta están sujetas al IVA.

El propietario y arrendador deberá tributar la ganancia patrimonial en el IRPF. En caso de ejercitarse la opción de compra, la venta del inmueble generará para el vendedor una nueva ganancia patrimonial. “En caso de descontarse del precio de venta la prima y rentas de alquiler satisfechas, tales conceptos constituirán menor valor de transmisión para el cálculo de la ganancia”.